終身建物賃貸借制度について

１　終身建物賃貸借制度とは

　「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づく制度で、高齢者が賃貸住宅に終身にわたり居住できる仕組みとして、借地借家法の特例として設けられたものです。

　具体的には、６０歳以上の高齢者が安心してバリアフリー化された賃貸住宅に住み続けられるよう、賃借人が生きている限り契約が存続し、死亡時に終了する、賃借人本人一代限りの賃貸借契約を有効に締結できる制度です。

　通常の賃貸借契約では、賃貸借期限を「賃借人が死亡するまで」として契約した場合であっても、賃借人に不利な特約※ということで、期間の定めのない賃貸借となってしまいます。

　なお、この制度を利用して賃貸住宅の事業を行う場合は、あらかじめ栃木県知事の事業認可が必要です。

※　「賃借人が死亡するまで」というように、実現することは確実ですがその時期が不確実な期限(不確定期限)をつけた場合には、当事者間でその賃貸借期間の終了を見込んでそれに対する準備ができないという不都合があります。また、その条件の成就によって賃貸借契約が終了してしまうと、賃貸人から賃借人へ解約申入れの場合、賃借人に最低６か月の準備期間を与えている借地借家法第２７条第１項の趣旨にも反することになります。したがって「不確定期限」は賃借人に不利な特約であり、この「賃借人が死亡するまで」という期限は原則として無効になります。

２　入居者のメリット

1. バリアフリー化された住宅に終身住み続けることが可能（立退きの催促を受けない）
2. 家賃の前払いが可能(認可事業者が保全の措置を講じている場合のみ前払が可能)
3. 更新料が不要

３　認可事業者のメリット

1. 借家権の相続がない(相続人への立退き料支払いを回避)
2. 空き室発生リスクの軽減

４　入居できる方

1. ６０歳以上の方
2. 同居できるのは、1.の配偶者若しくは６０歳以上の親族

５　家賃の支払い

　家賃の支払いについては、毎月払い、一括前払い、一部前払いがあります。

　前払い家賃の算定の方法は、契約書に記載します。

　前払いで家賃を支払った場合で、想定した居住年数より前に死亡した場合や、中途解約をしたときには精算しますので、過払い分の家賃は賃借人に返されます。

※　賃貸人が前払いで家賃を受け取るためには、銀行保証などの保全措置がなされている必要があります。

６　仮入居について

　この制度による賃貸借契約は、終身という長期間の契約になります。そのため、実際に住んでみて「ここなら住んでいたい」となってから終身の契約をする「仮入居」の制度があります。

　仮入居の申し出をすれば、１年以内の定期借家契約（仮入居の契約）ができます。仮入居を経験して納得できれば、終身の賃貸借契約をします。

７　解約について

1.　賃貸人からの申し入れ

　次の場合、知事の承認を受けて解約の申し入れができます。

なお、賃借人が家賃を支払わないなど契約上の義務を行わないような場合は、知事の承認を受ける必要はありません。

2.　賃借人からの申し入れ

　老人ホームへの入居や親族との居住のための場合は、１か月前の申し入れで解約できます。

　また、任意の解約の場合は、６か月前の申し入れで解約できます。

８　賃借人が死亡した場合

　賃借人が死亡すれば、この賃貸借契約は終了することになりますが、同居配偶者や６０歳以上の同居親族が望む場合は、引き続き終身建物賃貸借契約を新たに締結することができます。

９　事業の認可基準

（１）賃貸住宅の構造が次の基準に適合していること

　①１戸当たりの規模が２５平方メートル以上であり、各戸に台所等を備えていること。

　②同等以上の居住環境が確保される場合は１８平方メートル以上であること。

　③居間、食堂、台所その他の住宅の部分を高齢者が共同して利用する場合にあっては、国土交通大臣が定める基準に適合していること。

　④新築又は既存の場合の国バリアフリー基準に適合すること。

（２）書面によって契約する賃貸住宅で、賃借人が亡くなるまで存続し、賃借人が亡くなった時に終了すること

（３）入居希望者の申出があれば、１年以内の定期建物賃貸借（仮入居）ができること

（４）賃貸の条件で、賃借人から敷金以外の権利金などを受領しないこと　など

１０　事業の認可申請

　事業の認可を受けようとするときは、次の書類を提出します。

　　1．事業認可申請書( Wordファイル ,75KB)（ワード：124KB）

　　2．（新築の場合）縮尺、方位、間取り、設備の概要を表示した各階平面図

　　　 （既存の場合）賃貸住宅の規模及び設備の概要を表示した間取り図

　　3．整備する場合にあっては、工事完了前に、敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないことを誓約する書面

　　4．その他知事が必要と認める書類

１１　その他

　賃借人は、借家権を譲渡または転貸することはできません。

１２　申請窓口

　栃木県内において、次の９市町が中核市又は権限移譲市として終身建物賃貸事業制度の許認可事務を所管しており、それ以外の16市町においては、栃木県が許認可事務を所管しています。

　①栃木県が許認可事務を実施している市町：②以外の16市町

　　栃木県県土整備部住宅課企画支援担当

　　　電話番号　028-623-2484

　②中核市又は権限移譲市

ＮＯ	市町名等	担当課名	電話番号
１	宇都宮市	住宅課	028-632-2552
２	栃木市	住宅課	0282-21-2453
３	鹿沼市	建築課	0289-63-2217
４	日光市	建築住宅課	0288-21-5164
５	小山市	建築課	0285-22-9213
６	大田原市	建築住宅課	0287-23-8724
７	那須塩原市	都市整備課	0287-62-7162
８	さくら市	都市整備課	028-681-1120
９	下野市	都市計画課	0285-32-8909

　

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